原标题：一线冰封二线平稳三线回落，2018关于房价走势都在此文中！ 每年的年末年初，都会出现一个旷世奇问： 今/明年，房价往哪走？是涨还是降？ 这个问题，政府关心、房企关心、购房者关心，而作为研究机构的我们更加关心。我最近看了很多份年报，听了很多关于趋势研判的会议。 今天，我想结合着这些观点和数据，跟大家聊聊，2018年的房地产究竟会往哪走？ 1 调控政策会不会松动？房产税会不会出台？ 最近关于调控政策是一个又一个的搞出大新闻。 先是，南京、郑州这些二线城市对高学历人才开放房票购房，有人说，这就是曲线松绑限购； 紧接着，兰州直接光明正大地说，哥们不陪你们玩儿了，我扛不住了，我要先松绑一些区域； 最后，是合肥，合肥说2016年11月之前成交的土地不限价，于是有引来了一帮解读，合肥率先松绑限价。 单单从新闻上看，好像是调控政策松动了那么一些。 就连任志强都说，2018年政府还是有可能松绑限购的，因为现在地方政府的财政已经非常紧张了，紧要关头，不排除松绑限购的可能。 关于调控政策是否松动这个问题，看政策： 1。要加快长效机制建设； 2。保持政策的连续性和稳定性，调控目标不动摇不放松； 3。因城施策，差异化调控。 这么看好像没啥重点哈，没关系，咱得动脑子想。 第一，调控目标完成了么？ 如果不出意外，2017年中国商品房成交量会干到16亿㎡，成交额会干到13万亿，再次创个新高。 2017年商品房成交量和成交金额▼ 一二线城市是成交有所萎靡，但市场从一二线城市转移到了三四线城市，三四线城市成交量大幅提高。 市场热度也没有降下来，投资比例再创新高，简直是越限越投资。 很显然，市场成交没有降、市场热度没有降，预期的调控目标也没有完成。 第二，长效机制出台了么？ 最高指示说了，要解决房价的问题，还得靠长效机制，这是个一劳永逸的解决系统。 但是在这个解决系统出来之前，肯定要保持市场的稳定，给它留足空间和时间，但是现在看，这个牵扯土地、金融、政府、房企的解决系统还在加快建设阶段，还没有出台。 这个系统一天不出台，短期调控就一天不会放松，一旦放松，房价涨了，空间和时间都没了，谁来背锅？ 第三，什么叫差异化调控？ 兰州这次限购松绑就叫差异化调控。 兰州这个城市，即使不限购，房价也不涨，房子也卖不动，兰州新区都烂尾多年，都快成鬼城了。现在一限购，真叫是屋漏偏逢连阴雨，雪上加霜。 因城施策，差异化调控就是，库存小的，房价涨的猛的城市，还得憋着，等着长效机制来管你；库存大的吓死人的城市，适当放松一下，赶紧卖吧。 调控目标还没完成，长效机制也没出台，还需要时间和空间，那现在还谈个毛的调控松绑？库存比较大的、松绑了房价也涨不上去的城市，那你就稍微松动一下，该卖赶紧卖。 这才是2018年的政策基本面！ 接着说房产税的问题。 其实，房产税这个事儿会影响房价，但决定不了房价。你看国外那些国家，哪个因为房产税导致了房价的暴跌？ 但是，这些国家倒是因为房产税，提高了地方财政收入，房产税能占到地方财政的50%以上。 说白了，房产税这东西，就是地方政府的钱袋子，解决的是地方政府的地方债问题，不是房价问题。 2 2018年还会不会有新的购房机会？ 首先，我们得明白一个道理。 经过2015、2016、2017年这三年的爆炒，全国大面积的洼地已经不存在了。 2015年，上海、深圳先暴涨，2016年，北京开始涨，紧接着强二线城市跟进，2017年，北京、杭州、重庆、西安这些城市接着涨，现在绝大多数的城市已经翻了番，甚至还涨了3倍。 基本上，所有的洼地已经被填平了，大面积的暴涨不可能会出现。 不仅政策不允许出现，市场需求也无法支撑。 闭着眼睛买房都能涨的时代已经过去了，剩下的拼的就是细节了。 第一个细节是，供需关系。未来谁的供需紧张，谁就有上涨的潜力。 比如，郑州、南京和深圳。 郑州2017年供地计划没有完成，不仅没有完成，跟2016年比，还有大幅的下滑，那么未来，郑州的供需关系一定是紧张的，房子供应是跟不上的； 南京的第一季度，只完成了26%的土地供应，看全年，也大概率完不成； 深圳就更可怜，土地供应需要啃城改这个硬骨头，大概率也是啃得很慢。 这几个城市在未来的紧张供需关系下，有上涨的潜力和可能。 再比如，重庆。 虽然有人预测，重庆是未来的大热门区域，但是重庆的供需非常宽松，而且待开发土地非常充足，而且房价已经完成暴涨，短期内再次上涨的可能性就不太大。 第二个细节是，人口流入。哪些城市的人口流入速率大，哪些城市就有上涨的基础。 哪些城市未来人口流入速率大？其实这个问题很简单。 盯着百亿房企首先布局长租公寓的城市就可以。 他们在选择长租公寓布局第一要素，首先考虑的就是外来人口流入速度快，外来人口比例高的城市。 这些城市有：北京、上海、杭州、深圳、苏州、南京、广州、重庆、成都、武汉、厦门、郑州、西安、天津、青岛、福州、佛山。 第三个细节是，房企资金链。哪些房企的资金链紧张，那他开发的项目就有可能出现美丽的、适合抄底的价格。 事实上，2016-2017年，各大房企都在疯狂拿地，2018年，这些房企的资金链都到了异常紧张的境地。 比如保利、万科、融创、华夏幸福。 前面我们说过，2018年，大范围的调控松绑不会出现，在高负债的逼迫下，他们的资金压力会被转嫁到销售上，不排除会有价格调整、回调，以保证现金流的可能。 总的来说，2018年的购房得动脑子。 因为，机会不是大面积出现，而是以点状的形式。这些机会出现在土地供应跟不上、人口流入比较大的城市中，出现在负债比较高、现金流比较紧张的企业中。 3 2018年，哪些城市有机会？三四线会不会有机会？ 关于哪些城市有机会，在前面已经说过，记住两个关键点： 盯着供地不足的城市，盯着人口流入大的城市。 除此之外，还有两个省心省力的小窍门。 窍门一，看看千亿、百亿房企重仓了哪些城市。 这些百亿级、甚至千亿级的房企，他们更善于对风险的把握，看市场要远比我们这些吃瓜群众更科学。 2016-2017房企拿地分布图▼ TOP50房企最青睐三四线城市▼ 我们发现，这些一线房企重点拿地的城市有两大特征： 第一，聚焦五大城市群，环深城市群、环京城市群、环沪城市群、成渝城市群和武郑城市群。 第二、瞄准一线城市周边的三四线城市，尤其是有中短期内有地铁通达的城市。 跟着大房企走，可能不会占多大便宜，但起码不会吃亏，是安全的，他们对风险的把控要远高于我们。 窍门二，看看专家大佬都看好哪些城市，尤其是那些接触一线的人。 这些大佬的背后，也站着一大票的研究机构、专家学者，他们也能接触到一线的客户，他们还经历了多轮的市场周期行情，看问题比普通人更深刻，也更精准。 易居的执行总裁丁祖昱在年终总结中说到，他最看好的城市有： 一二线城市：杭州、三亚（海口）、天津、上海、武汉和重庆； 三四线城市：佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、徐州、扬州、镇江、中山。 吴晓波在年终分享中也提到了几个他最看好的城市： 乌鲁木齐、西安、成渝、昆明、深广、武汉、厦门、郑州、青岛、合肥 吴晓波认为，中国未来5-10年内，除了北上广深这些城市之外，还会出现这些以千万级人口为基础的超级城市群，而其中很多将来自于中部地区。 而罗振宇在跨年演讲中，也说重点的二三线城市在未来拥有巨大的潜力，他也提到了几个城市： 武汉、福州、济南、郑州 4 结语 最后，我们来总结一下，看看2018年的房价和房市： ➤政策基本面： 大范围上，调控不会放松；因城施策，个别城市会限购松绑，但都没价值，但松绑了你也不会去买。 ➤市场基本面： 一线冰封、二线平稳、三线回落。 大范围洼地不存在，需要去找，去动脑子想。去供地不足、人口流入强的城市里找，去资金链紧张房企开发的项目中找。 来源：米宅米宅 ID：mizhaimizhai 本文仅供参考，不代表财经网立场，不作为任何投资建议。
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